通过国内外各类养老社区项目的研究发现，上可建设用地超过二三十公顷后，，仅进行单纯的养老业态开发就容易带来销售去化率、入住低、配套活力低等问题。

合理控制养老社区项目的土地规模是很有必要的。

政策依据：

1.   2014年4月国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》；

2. 2019年3月自然资源部《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》

一、地块定性

     养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于养老服务设施用地。

二、土地用用途

    根据2014年4月国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》，养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

三、出让年限

养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根据主用途确定该宗地土地用途和土地使用权出让年期。对土地用途确定为社会福利用地，以出让方式供应的，出让年限不得超过50年；以租赁方式供应的，租赁年限不得超过20年。

四、用地规模

     敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施用地一般应单独成宗供应，用地规模原则上控制在3公顷以内。出让住宅用地涉及配建养老服务设施的，在土地出让公告和合同中应当明确配建、移交的养老服务设施的条件和要求。鼓励养老服务设施用地兼容建设医卫设施，用地规模原则上控制在5公顷以内，在土地出让时，可将项目配套建设医疗服务设施要求作为土地供应条件并明确不得分割转让。

五、地块价格

      以出让方式供应的社会福利用地，出让底价可按不低于所在级别公共服务用地基准地价的70%确定；基准地价尚未覆盖的地区，出让底价不得低于当地土地取得、土地开发客观费用与相关税费之和。以租赁方式供应的社会福利用地，由当地人民政府制定最低租金标准，并在土地租赁合同中明确租金调整的时间间隔和调整方式。

附：建议规模