（本文转截图明源地产相关文章，该文章有睚分析项目价值梳理工具的思路可供参考。）

众所周知，逻辑五分法包括：城市逻辑、土地逻辑、产品逻辑、品牌逻辑、客群逻辑。

操盘手需要根据项目的实际情况，从五种逻辑中选择1-2个进行着重讲述。

逻辑选型是项目营销工作的第一步，保证了所有输出内容围绕一个中心点&口径的一致性，决定了项目的成败。

为了保证项目选对逻辑，以下给到5种逻辑的搭配组合：

（图片来源：地产策划加油站）

5种逻辑中，最常用的莫过于城市逻辑和土地逻辑。城市逻辑多适用于拥有城市规划前景的项目，也就是我们常说的“今日你爱答不理，明日你高攀不起”。

读书会之前分享过一篇文章，详细讲解了如何讲透城市逻辑。

而土地逻辑，更多强调的是对现状优势资源的强势占有。也就是“现状就是高富帅、白富美”。营销只需将现状的优势放大讲透即可。

土地逻辑看似简单，但要想深挖现状价值，把土地价值表现得淋漓尽致，也不是一件易事。

今天，读书会就为大家分享如何讲透土地逻辑。

笔者会分享三个实用工具，分别是：

1.土地五维法

2.地脉研究法

3.板块对标法

如何用土地五维法剖析土地价值

直接上工具。

上图为“土地五维法”。通过对土地进行5个维度的分析和打分，可以做到详细剖析土地价值。

土地潜力度：也叫土地成熟度，评价一个土地是否开发成熟，一个重要的参考指标是这片土地上房子的售价；而评判一个土地是否具备开发潜力，就要看相邻上级板块的开发成熟度和板块房价。根据板块趋同理论，高能级板块的客群和产业是会向着低能级板块轮动，同时低能级板块也会向高能级板块板块价格靠拢。

土地通畅度：研究城市干道和轨道交通，不仅要分析出数量，也要计算到达目标客群上班地点的通勤时间。

土地靠谱度：所谓土地的靠谱度，就是土地价值的兑现程度。而决定土地价值最核心的因素就是人口。核心引擎和大型商业综合体的引进，有利于增加板块人流量，提升买房和消费的需求。

土地优质度：土地是否具备稀缺的自然和人文资源，这是土地价值的重要加分项。

土地亲和度：土地亲和度是指土地是否受到开发商的青睐，开发企业的数量和质量一定程度上决定了土地的潜在价值。

土地五维法评分标准：

综合成长性得分2-2.5：板块发展冰冷孤寂

综合成长性得分2.5-3：板块发展小火慢炖

综合成长性得分3-4：板块发展热火朝天

（综合成长性得分=五个维度得分相加后的平均值）

案例：武汉市三大副中心，通过土地五维法判断土地价值。

通过土地五维法，将武汉副中心三个板块的土地价值进行了全方位剖析，并计算出综合成长性得分，将三个板块进行了价值排序。

土地五维法多适用于拿地前的市场调研阶段，为我们研判板块潜力，挖掘开发机会，提供了参考。

地脉研究法

如果说土地五维法适用于拿地前的土地分析，那么地脉研究法就更适用于拿地后的土地价值梳理。

通过地脉研究法梳理出项目的土地置业逻辑，作为指导主画面调性、推广语言、营销动作、产品细节的方向。

地脉研究法包含以下几个步骤：

第一步：通过剥洋葱法，分析城市—板块—地块的土地价值

第二步：将梳理出来的土地价值进行深挖，找到足够的论据支撑。例如：板块内的学校资源丰富，那么就将板块内学校的数量，教学资源，教学特色，师生数量进行进一步深挖，通过这些客观数据论证板块的学府氛围。

第三步：分析竞品的土地价值，在已经梳理出的我方价值上做减法。

第四步：得到人无我有，人有我优的土地置业逻辑，并以此指导案名、画面、说辞、营销动作和产品设计。

案例：聊城东昌府区某楼盘的地脉研究

1.运用“区域剥洋葱法”分析出城市——板块——地块的土地价值。

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2.深挖区域的学府和人文价值，并给到数据支撑。

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3.梳理出项目的土地置业逻辑

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4.根据土地逻辑，指导售楼处风格和园林设计。

（古代聊城东昌府有八景，用现代园林手法还原古八景，可以突出项目的历史人文气息，同时强调项目东昌府区的地段占位。）

板块对标法

很少有项目能跳脱出板块原有的价值体系，原因在于大家的目光总是聚焦在板块本身的价值点上。

给各位分享一个板块的升维思考方法——板块对标法。

也就是常说的跳出板块看板块。通过对标高能级的成熟板块，可以推动客户对于板块认知的升级，也可以重塑板块价值，找到与不同板块竞品间的竞争策略。

以下举一个对标硅谷的案例：

（板块里程碑节点是板块对标中常用到的工具，通过记录板块大事记，来了解板块的发展趋势）

这里需要注意的是，板块对标不是简答的套用板块发展的模板。

找到对标的板块容易，但是找到能说服客户相信的论据则相对困难。

我们的工作是找到能对标的板块后，通过搜集大量的资料，去论证两个板块之间的关联性。就像以上案例，通过列举杭州城西板块与美国硅谷在规模、产业量级、入驻公司、政策支持度、人口结构等各方面的数据，最终论证了两个板块的发展相似度！

各位读者，若能正确找到对标板块并有足够论据，板块价值将插上腾飞的翅膀！

你跟其他板块之间将不再是常规竞争，而是一种降维打击！

本期文章，我们分享了三种土地价值的梳理工具，分别是土地五维法、地脉研究法、板块对标法。

以上三种工具法你是否已经学会了呢？

如果你所在的项目也选择了土地逻辑，抓紧通过这三种方法深化你的土地价值吧！