本文旨在为大家简析土地价格的估算原理与方法。

一、市场比较法

       通俗上讲，把需要估价的地块与其周边有同性质、同时期的相似地块进行对比分析。再考虑一些差异因素进行修改正，从而得出该地块的估价。

       理论依据就是替代原则，要求选定的与待估地块，是具有一定的替代关系的交易实例。

     1.   基本公式

         2.   适用条件与范围：

           A 有足够数量的比较案例（要大于3个），发生的交易资料可靠：

           B 交易案例资料与待估地块具有相关性和替代性。

           C 交易案例资料与待估地块的适用法律相似，具有合法性。

        3. 修正因素，主要有期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用权限修正、容积率修正等。

  二、收益还原法

      就是将评估地块在未来每年的预期收益，以一定的还原利率进行还原为评估时日的收益总和。通俗地可理解为 终值折算为现值

        理论依据：土地出租的资本化收入

     1. 计算公式

      评估地块价格=土地纯收益/土地还原利率（利率通常可分为单利法 与得利法）

  在预测土地每年收益，事实上变动时，那么每年收益也是可以考虑一定的变动幅度的

       2. 适用范围

     有现实收益或潜在收益的地块，均可适用。但对没有收益的地块属性不适用。如幼儿园、学校地块、机关用地

        3. 计算内容

     3.1  计算年总收益（按客观的正常收益）、年总费用（土地使用税、土地管理费、维护费及其他、相关税金、折旧费），得出纯收益；

     3.2  选择合理的土地还原率。（一般分为综合还原率、土地还原率、建筑物还原率）

三、剩余法

    就是按价格构成理论，所有商品的销售价格都是由成本、税金和利润几大部分组成。

 1.   计算公式 

   土地价格(V )=房地产预期售价(A)-除土地价格外的房地产开发成本(B)-税金(C)-利润(D)。 

    也就是用房地产总价格扣除成本、税金、利润而剩余的部分为土地价格。

 2. 其可靠性 取决于 ：

    2.1 .是否确定土地的最有效的使用原则与合法原则，也就是其价格合理最大化

    2.2  是否正确掌握了地产市场行情，能合理准确判断其预期售价

    2.3 是否合理确定地产项目的开发费用和正常利润。

3.  适用范围

    3.1  待开发土地的估价

    3.2 待拆迁改造后再开发地块项目

    3.3  整理后供开发的地块

    3.4  现有地产项目的地价的单独评估

四、成本逼近法

    以土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息，税金、土地税等来推算土地价格。通俗讲就是：成本+利润+利息

   1.  计算公式

   土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

    2. 适用范围

      新开发土地，特别土地市场不发育或地产市场不充分，缺乏交易实例，无法采用其他评估方法的地块。如工业用地、学校、公园、公共建筑等