前面有专文给大家介绍了常见的四种土地价格评估方法，现就其中的剩余法，详细给您进行示例解说。采用此方法，前提是假设一些条件，在此基础进行分析测算。

可分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。

一、调查地块

主要包括三个方面的内容：

1.1  调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务，使其土地价值最大化。

1.2  清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。

1.3 清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。

2    选择最佳物业开发类型

根据现场调查情况，选择最佳物业开发的最佳类型、最佳档次和最佳定位。现阶段，政府对拟出让的地块，均提出容积率、车位配比、人防等其它规划条件。在此类基础上，结合自身现有的产品系列及周边竞品等综合因素，选定最合理的开类产品定位。这步骤很关键，不得错配，低配，保守能需做到合理配。

3. 估计开发周期  

    开发经营期是指从地块交付后，物业建造完工后，移交入伙后的时间周期。

    常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，开发周期为32-36个月。

二、估算开发项目预期售价

   这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目价值，通常采用市场比较法，选取周边竞品或已完工的项目，并考虑其差异性、成交价格到未来的变动趋势来进行预期估算其售价，具体可分为以下步骤。

2.1 选取可比实例

     为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。

一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例。

2、建立相同对比口径

选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。

如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。

3、销售时点调整 

在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。

当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。

4、周边环境变化因素

预判项目开发交付后，周围配套设施的变化，所带来的优劣因素。 可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行调整。

三、测算项目开发成本

     由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中，需结合地块假设的开发业态，进行各种费用的测算，简要可分为以下几大成本

1、前期工程准备费

2、主体建筑装修工程费

3.  主体安装工程费

4.  室外管网工程费

5.  园林绿化工程费

6.  其他工程费用支出

7.  预备费

8. 资金成本

9.  期间费用

四、项目开发税费

主要指开发过程中的期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）

税种主要增值税、及增值税附加、土地增值税、所得税等。

五、土地地块价值

经过上面所讲的步骤的分析与测算，我们测算了预期项目产品售价、项目开发成本、项目开发费用、项目税金等相关后，剩余未进行分析的项目就是土地，其数学差额就是土地的价格。

具体计算公式：土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－开发费用-开发税金-目标合理利润。